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Mutuo, una parola di cui sentiamo parlare molto spesso, che spaventa solo a sentirla, ma che indica una realtà con la quale tutti o quasi prima o poi ci troviamo ad avere a che fare.
Mi propongo con questa guida di dare solamente poche indicazioni, che siano però il più chiare possibile.
Storia del mutuo
Il mutuo così come viene concepito oggi, è il frutto di concezioni economiche moderne, ma anche di una lunga tradizione. Esso trova già una prima definizione all’interno del diritto romano classico. Nel corso del tempo poi giuristi romani, bizantini e germani hanno cercato di definirlo sempre meglio, di precisarne caratteristiche e dettagli; poi, a partire dal medioevo gli economisti tentarono di creare mutui con giusti equilibri di costo e di fissare criteri per stabilire i tassi di interesse.
Oggi la disciplina riguardante questa materia, si modifica lentamente per allinearsi alla dottrina dell’unione europea. Nei paesi islamici la tradizione orale ed il Corano vietano il prestito con interesse in qualunque forma (indipendentemente dallo scopo del prestito e dall’interesse applicato). In questi paesi addirittura il prestito con interesse viene considerato uguale ad un atto di usura. Il guadagno è considerato legittimo solo se associato ad un rischio, che deve necessariamente essere un rischio d’impresa. Secondo le fonti del diritto islamico inoltre non è possibile imporre né interessi attivi, né passivi.
Ciò significa anche che i musulmani sui risparmi depositati nei conti correnti in banca non percepiscono alcun tipo di guadagno. Da un certo punto di vista questo comporta un incentivo alla circolazione del denaro: solo un investimento produttivo infatti consente al possessore di moneta di ottenere un guadagno. Il fedele dell’islam è colpevole tanto di prestare denaro quanto di pagare un interesse e ciò vale anche per gli obblighi contratti in paesi non islamici. I musulmani in Europa dunque possono avvalersi unicamente di mutui a tasso 0; nei paesi islamici le banche locali prestano il denaro della zaquat (l’elemosina obbligatoria per tutti).
Caratteristiche dei mutui
Ma cerchiamo ora di capire che cos’è con precisione un mutuo? Il codice civile all’articolo 1813 lo definisce il questo modo: il mutuo è il contratto con il quale una parte( detta mutuante) consegna all’altra (detta mutuatario) una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità. Attualmente il prestito viene concesso dalle banche, nel ruolo di mutuanti; mutui possono però essere concessi anche da istituti di credito (enti che offrono servizi bancari multi-canale, che svolgono le funzioni di banche specializzate, ma che hanno la particolarità di essere costituite come s.p.a.).
Talora i mutui vengono concessi anche da società finanziarie, enti che svolgono la loro attività nei servizi finanziari, nei finanziamenti, nella locazione finanziarie ed in altre attività simili. Queste possono essere costituite seguendo qualsiasi forma societaria. Il mutuanti stipulano un vero e proprio contratto con il mutuatario, il quale riceve denaro ed in cambio di questo si impegna alla restituzione della somma, maggiorata degli interessi nei tempi stabiliti dal contratto stesso. Nel momento in cui si stipula un contratto interviene anche un terzo soggetto oltre al mutuante e al mutuatario: il notaio.
La funzione del notaio è quella di assicurare equilibrio contrattuale, chiarendo ai soggetti i loro diritti e doveri, indicando le soluzioni migliori per entrambe le parti ed eliminare gli squilibri. Il notaio è scelto nella maggioranza dei casi da chi contrae il debito perché sarà anche colui che pagherà la parcella. L’importo massimo che può essere richiesto è pari all’80% del valore dei beni che vengono ipotecati o del costo delle opere da eseguire. La cifra può essere innalzata fino al 100% nel caso in cui vengano fornite ulteriori garanzie. Al fine di tutelarsi da eventuali inadempienze, il mutante prima di concedere il prestito, richiede delle garanzie. Le forme più comuni di garanzie sono l’ipoteca, la fideiussione, i tassi di mora e le polizze assicurative.
Tipi di mutuo
Tutti i mutui possono appartenere ad uno dei seguenti macro modelli: i mutui chirografari, privi di garanzie reali, che prevedono un accordo scritto tra le due parti in cui l’unica garanzia prevista è rappresentata dalle firme personali (di solito sono mutui facili da ottenere e a breve scadenza). I mutui garantiti invece sono assicurati da altri tipi di garanzie: sono di questo tipo il muto ipotecario, il muto pignoratizio, il mutuo cambiario e il mutuo fideiussorio. Il mutuo più utilizzato è quello ipotecario per la compravendita e ristrutturazione di immobili; ha durata superiore a 5 anni e viene contratto innanzi ad un notaio, che fa da garante e deposita il contratto per l’iscrizione all’ipoteca. L’ipoteca è una garanzia per il mutuante perché gli attribuisce il diritto di prelazione sul bene, mettendolo al riparo da eventuali insolvenze.
Un altro tipo di garanzia che viene spesso utilizzato è la fideiussione: il creditore chiede che una persona terza faccia da garante al mutuatario; in questo caso la stipula avviene tra mutuante e fideiussore ( che ha la responsabilità in caso di inadempimento). Il questo modo il mutuatario può disporre di denaro per adempiere a scadenze a medio o lungo termine. La legge vuole che la durata del mutuo sia appunto media o lunga ( come minimo dura 5 anni, ma la durate più frequenti sono di 10, 15 o 20 anni. Alcuni istituti danno anche la possibilità di pagamento in 25 o 30 anni). Il contratto stabilisce chiaramente il tipo di tasso di interesse che verrà applicato e le modalità di pagamento. In questo tipo di contratto il mercato è oggettivamente sbilanciato a favore dei mutuanti che lasciano poco margine di negoziabilità al mutuante proponendo offerte unilaterali.
Attualmente comunque, grazie anche ad una semplificazione delle procedure, il mercato offre una vasta gamma di prodotti di buona qualità. I motivi per cui un soggetto può richiedere un mutuo sono svariati, cambiano in base alle esigenze e alla disponibilità: per questo ne esistono diverse tipologie. In genere questo tipo di credito viene concesso per agevolare l’acquisto di un immobile, ma ve ne sono anche altri tipi come il mutuo edilizio ( che serve a finanziare la costruzione di un immobile), il mutuo per ristrutturazione e il mutuo per liquidità (concesso in casi di necessità di denaro).
Tassi d’interesse del mutuo
Uno dei fattori più importanti da considerare nella scelta di un mutuo, oltre alla durate e alla finalità, è il tasso di interesse; il tasso d’interesse è il prezzo che si paga per avere i soldi in prestito e si calcola in percentuale sul totale erogato. I principali tipi di tasso offerto sono il tasso variabile, fisso o misto. Tutti i tipi di tasso si applicano in base a indici di riferimento e allo spread. Lo SPREAD è la percentuale in più che rappresenta il guadagno per il mutuante (generalmente dall’1% al 3%). I principali indici di cui tenere conto sono l’EURIBOR e l’EURIRS. I mutui a tasso variabile sono soggetti a variazioni nel tempo delle rate legate all’indice di riferimento, in questo caso l’indice EURIBOR -il tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso variabile diffuso ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea-.
Il valore delle rate da pagare dipende dall’andamento del mercato in quel preciso momento: è possibile allora che si verifichi la situazione in cui partendo da rate più basse, vengano successivamente aumentate. Nei mutui a tasso fisso la percentuale di interesse è stabilita a priori e rimane invariata nel tempo: le rate da corrispondere saranno sempre uguali, indipendentemente da bruschi cambiamenti di mercato. Il tasso viene fissato nel momento in cui si stipula in contratto in base all’indice EURIRS- il tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso fisso diffuso ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea (detto anche IRS: Interest Rate Swap)-. Una tipologia di mutuo in continuo aumento è il mutuo a tasso misto, che prevede una soluzione intermedia:, il tasso d’interesse può essere modificato da variabile a fisso oppure da fisso a variabile, indicando con precisione nel contratto le scadenze e le condizioni. Un’altra variante del mutuo a tasso misto consiste nel restituire parte del capitale a tasso fisso e parte a tasso variabile. Un tipo particolare di mutuo è il mutuo CAP ( o tetto massimo) in cui è fissata un percentuale massima di ascesa (la percentuale è chiamata CAP rate); questo tipo di mutuo è più costoso dal punto di vista degli interessi però mette al riparo il cliente da incrementi eccessivi delle rate.
In tutte le tipologie di mutuo il tasso di interesse viene calcolato inoltre in base a molti altri fattori, innanzitutto sulla base del rischio soggettivo, che dipende dalle caratteristiche del mutuatario, ma anche sulla base delle politiche economiche generali del mutuante. Il tasso di interesse non viene quasi mai negoziato. Nel momento in cui decidiamo di stipulare un contratto per ottenere un mutuo, dobbiamo porre attenzione al fatto che la banca potrebbe proporre tassi d’interesse molto bassi per attirare la clientela. Questo tipo di tassi (chiamati tassi d’ingresso) però hanno la durata di pochi mesi, ma al termine del periodo viene imposto un tasso molto più elevato.
Piani di rimborso
Il mutuatario restituisce il denaro prestatogli dal mutuante attraverso un piano di rimborso, detto anche ammortamento che consiste in un progetto di restituzione in rate del capitale- vengono fissate le scadenze del pagamento e l’importo delle rate- (l’ammortamento non comprende le spese di attivazione del mutuo e nemmeno i costi di assicurazione, gestione e addebito delle rate, che sono da corrispondere separatamente). Dalla combinazione del pagamento degli interessi e della restituzione del prestito, nascono diverse tipologie di piani di rimborsi.
Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta per l’ammortamento stabilite dal contratto. Hanno scadenze in intervalli determinati mensili, trimestrali, semestrali, annuali. In ogni rata ci sono due componenti: la restituzione del capitale e il pagamento dell’interesse. Esistono diversi tipi di rate; esistono mutui a rata costante detti anche alla francese (il sistema maggiormente utilizzato) in cui il pagamento del mutuo avviene con rate uguali fino all’estinzione del debito. Nel mutuo a rata decrescente o “all’italiana” è previsto un piano d’ammortamento con rate decrescenti nel tempo.
Esiste poi anche il mutuo a rata crescente, il mutuo a rate variabile (che permette di allungare o ridurre il periodo di estinzione) e il mutuo a rata libera (le rate sono calcolate solo in base agli interessi, il capitale viene restituito in base alle capacità finanziarie nel tempo…). Una volta scelta la tipologia del mutuo, un altro elemento da tenere presente è il TAEG (Tasso annuo effettivo globale) che calcola il costo annuale effettivo del mutuo: ciò ci permette di individuare la banca o l’istituto di credito o finanziario maggiormente competitivo.
Requisiti per ottenere il mutuo
Per potere usufruire di un mutuo è necessario possedere alcuni requisiti legali ed economici. Tra i requisiti legali è necessario: essere cittadini italiani con residenza in Italia, essere cittadini di stati membri dell’Unione europea, essere cittadini di stati non membri della comunità europea ma residenti in Italia, essere maggiorenni ( e solitamente ogni istituto indica anche un’età massima).
I documenti richiesti per verificare questi requisiti sono: copia della carta d’identità e del codice fiscale, i certificati di residenza, di stato di famiglia, di nascita, di cittadinanza e di stato civil. Per accertare la soddisfazione anche dei requisiti economici serve una documentazione reddituale.
Risulta essere possibile che l’istituto richieda documentazioni ulteriori. Negli ultimi anni gli istituti di credito hanno cominciato ad elaborare soluzioni alternative a quelle viste, dal momento che buona parte dei lavoratori sono assunti con contratti a tempo determinato, di collaborazione e che praticano un lavoro comunque precario (soggetti atipici). Prima di scegliere un mutuo quindi è opportuno considerare tutte le tipologie e le possibilità che vengono offerte, banche ed istituti di credito più competitivi. Spesso esiste inoltre la possibilità di godere di agevolazioni fiscali; la prima cosa quindi è in ogni caso informarsi nel modo più approfondito possibile, avvalendosi anche della competenza di esperti.
