Indice
In questa guida spieghiamo in cosa consiste la proposta di acquisto di un immobile e mettiamo a disposizione un fac simile da scaricare.
Il primo passo di una trattativa di compravendita di un immobile viene compiuto generalmente con una proposta di acquisto. Risulta essere il possibile compratore che la stila e la firma, per invogliare il venditore a privilegiarlo. Generalmente l’acquirente difficilmente spedisce questa impegnativa di sua iniziativa, ma è il tramite, cioè l’Agente immobiliare, a consigliarlo in questo senso, al fine di sollecitare l’interesse dell’acquirente e spingerlo a decidere. A prima vista la proposta d’acquisto può sembrare una banale fase della contrattazione, di cui non preoccuparsi più di tanto, ma non è così. Infatti, se hai deciso di acquistare un immobile, e l’Agenzia ti propone di compilarne una, versando una cifra che sancisca la tua serietà, sappi che, per la Legge, il tuo è un impegno reale e quindi, prima di firmare, cerca di capire esattamente come funziona proposta d’acquisto.
Come Funziona la Proposta di Acquisto Immobiliare
La proposta d’acquisto è una promessa, compilata dal possibile compratore, che lo impegna nei confronti del venditore, prima ancora che questo la visioni e l’accetti. Risulta essere una procedura abbastanza usuale nella compravendita immobiliare, e serve a fare in modo che il venditore si renda conto che il tuo interesse è sincero, in quanto comprovato da un impegno tangibile.
Generalmente questa impegnativa contiene, oltre ai dati anagrafici e fiscali del possibile compratore, l’oggetto che si vuole acquistare, l’importo che si è disposti a spendere, e le modalità con le quali sarà onorato il debito. Inoltre è necessario specificare la cifra che viene versata per l’impegno, e le condizioni.
La proposta irrevocabile d’acquisto tra le parti, dove, tra l’altro, una delle due può non comparire direttamente, è riconosciuta dall’articolo 1329 del Codice Civile. Questo ne sancisce la validità fino allo scadere del termine stabilito, a meno che non sopravvenga, sempre per scritto, il rifiuto da parte del venditore. Ma anche la pretesa, da parte di questo, di modificare una delle parti essenziali della proposta, come il prezzo, le modalità di pagamento, il rifiuto a fornire garanzie, la fa decadere.
In mancanza di questi eventi il proponente rimane vincolato fino alla scadenza stabilita, e la somma versata bloccata. La rinuncia, entro tale termine, determina come minimo la perdita della somma versata. Anche perché la controparte, che abbia accettato la proposta entro i termini e per scritto, può chiedere alle Autorità competenti di costringere il promissario a mantenere il suo impegno, o a risarcirlo di conseguenza.
Infine, a definire legittima a tutti gli effetti la proposta d’acquisto, come preliminare del preliminare, è la Cassazione, a Sezioni Unificate, che si espressa in questo senso con la sentenza 4628 del 6 marzo 2015. Soprattutto quando, a partire dalla Proposta, sia stato stabilito l’obbligo di addivenire successivamente alla stipula di un regolare Preliminare d’acquisto
Questa sentenza, nonostante sia in contrapposizione alla 8038/2009 e alla 19557 dello stesso anno, riconosce validità al primo preliminare, in quanto utile a consentire, nel secondo, di mettere a punto i dettagli, controllare la validità dei documenti, e garantirne l’ufficialità con la Trascrizione ai RR. II. mettendo a riparo l’acquirente da azioni successive sull’immobile da parte del proprietario, come cessioni, ipoteche e pignoramenti.
Come Compilare la Proposta di Acquisto Immobiliare
Spesso per la fretta si omettono sia i dati identificativi dell’immobile che il dettaglio delle sue condizioni. A meno che in Agenzia, o lo stesso proprietario, non siano stati molto chiari, e tu abbia accettato tutte le condizioni in cui si trova, cerca di avere sull’immobile tutte le informazioni possibili, e riportale sul foglio che andrai a firmare come proposta.
Nel caso in cui non fossi in grado di reperire immediatamente, ti conviene aggiungere una clausola limitativa, in modo da evitare sorprese. Risulta essere probabile che questa possa urtare la suscettibilità del mediatore, o del proprietario, ma omettendola ti metti a rischio di concludere un affare al buio.
Risulta essere importantissimo che la proposta d’acquisto contenga inequivocabilmente la cifra che vuoi offrire per il bene. Sono determinanti anche le condizioni con cui sarà versata la cifra. Tra queste non possono mancare la caparra, che verrà versata nella fase successiva, e le modalità con le quali andrà soddisfatto il pagamento.
Questo significa che, se non le specifichi chiaramente, il venditore potrebbe importi le sue condizioni, e tu saresti comunque tenuto ad onorare la scrittura. Ovviamente, in accordo con la controparte, le puoi rimodulare in fase di compromesso, ma non è automatico che ciò avvenga e che ciò risulti a tuo favore.
Per quanto riguarda la cifra, non è necessario che sia eccessiva. Risulta essere solo un gesto di buona volontà da parte tua che, se decidi per qualsiasi ragione di tirarti indietro, sei soggetto a perdere. Quindi fai un versamento limitato, e metti in conto anche la possibilità, per tua scelta o negligenza, di non poterlo riavere indietro.
Proposta d’Acquisto Irrevocabile e Condizionata
La seconda cosa che ti chiede l’Agenzia, oltre alla cifra, a riprova della tua buona fede, è la clausola irrevocabile riferita alla tua promessa d’acquisto. Questa dicitura ti impegna a concludere comunque l’affare, anche se il venditore non ha ancora accettato ufficialmente la tua proposta. Questo significa che non ti puoi tirare indietro, e non puoi ritirare la somma versata, anche se ci ripensi.
La promessa, se porta la dicitura irrevocabile, non viene invalidata neanche per sopravvenuta incapacità del proponente. Anche senza questa dicitura, se è stato posto un termine alla proposta, essa, in alcune sentenze, è stata giudicata valida, nonostante il proponente si fosse tirato indietro.
Risulta essere una dicitura che garantisce la tua serietà, e il tuo interesse reale, ed è gradita a chi vende, ma, per garantirti anche tu, devi porre delle condizioni. La prima è la scadenza. Può sembrarti ovvia ma non è scontata. Potresti semplicemente dimenticarla, ma è la cosa più importante. La legislazione non prevede scadenze, devi indicarle tu. E più brevi sono meglio è, perché il compratore sfrutterà la tua proposta per giocare al rialzo con gli altri acquirenti.
Poi devi garantirti sulle condizioni della casa. Non devono esserci debiti, cessioni, ipoteche, gravami fiscali, ed altri oneri, e non devono essere accesi nel frattempo. La proprietà deve essere unica, saldati tutti i conti col Condominio, gli impianti certificati e a norma, e l’immobile dichiarato agibile. Gli allacci ai servizi pubblici devono essere completi e funzionanti, le bollette pregresse pagate. Infine accertati catastalmente che l’immobile quello, e che la sua pianta corrisponde a quella depositata.
Vero è che spesso la proposta d’acquisto viene considerata un documento non ufficiale, ma solo la prima bozza del preliminare di vendita vero e proprio. Ma è altrettanto vero che la Corte di Cassazione, nel 2015, ha dichiarato il preliminare del preliminare un impegno giuridicamente valido a tutti gli effetti. Quindi hai tutte le ragioni e il diritto di chiedere sufficienti garanzie, e di mettere, nero su bianco, la pretesa che vengano rispettati tutti i requisiti che ne fanno un bene cedibile.
Il fac simile di proposta di acquisto presente in questa pagina può essere utilizzato come esempio. Si tratta di un documento editabile che può essere modificato in base alle proprie esigenze in modo semplice e veloce.
