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In questa guida spieghiamo come scrivere un compromesso di vendita e mettiamo a disposizione un fac simile da scaricare e da utilizzare come esempio.
Si tratta di un documento dalla grande importanza, che viene solitamente impiegato nel campo delle transazioni immobiliari. Avendo un’importanza così elevata, è giusto studiarlo con attenzione, anche perché sono molti gli elementi da analizzare e da tenere in considerazione. Fattori che devono essere posti all’attenzione di entrambe le parti, dunque del venditore e dell’acquirente, per via del loro peso. Il compromesso, infatti, rappresenta un documento vincolante per tutte e due le parti, ma deve anche rispettare certi requisiti.
Caratteristiche Compromesso di Vendita
Quando si parla di compromesso di vendita, ci si riferisce al contratto preliminare relativo alla cessione di un bene. Si tratta di un atto che viene sottoscritto quando le due parti hanno già una bozza piuttosto definita di accordo, ma non sono ancora arrivate alla firma definitiva del contratto. In pratica, il compromesso serve per dare maggiori garanzie sia al venditore che all’acquirente, in attesa che si possa trovare l’accordo definitivo citato poco sopra. Dopo la firma del compromesso di vendita, infatti, non è più possibile sottrarsi all’obbligo di concludere la vendita, pena il pagamento di una pesante penale. Il compromesso permette di evitare che una delle due parti della compravendita immobiliare cambi idea e decida di non acquistare o vendere l’immobile.
Con il compromesso, quindi, non ha luogo il trasferimento di proprietà, si crea però l’obbligo per entrambe le parti di concludere la compravendita nei tempi stabiliti.
Il documento deve tassativamente rispettare certi requisiti per essere considerato valido. Prima di procedere, è bene sottolineare che tale documento dovrà avere una forma scritta, in quanto non valgono accordi di tipo orale.
Come Scrivere Compromesso di Vendita
Ti abbiamo anticipato che serve fare molta attenzione quando si prepara un contratto preliminare di vendita. Questo perché il compromesso, per potere essere considerato valido, deve contenere determinate informazioni.
Vediamo, quindi, come scrivere un compromesso di vendita.
-Entrambe le parti devono dichiarare il proprio consenso all’accordo.
-Il contratto preliminare di vendita deve contenere ogni dettaglio relativo al bene immobile oggetto di quella transazione. Questo significa che l’atto deve includere informazioni come l’indirizzo dell’edificio e i dati catastali.
-Nel compromesso devono essere indicati il prezzo stabilito per la vendita e l’entità di una eventuale caparra.
-Nel documento devono essere inserite anche le penali nel caso una delle due parti dovesse tirarsi indietro. Si tratta di una delle parti più importanti del documento, in quanto la penale rappresenta il risarcimento che una parte dovrà corrispondere all’altra in caso di violazione del patto.
Come spiegato in precedenza, il compromesso deve essere redatto in forma scritta.
Il contratto preliminare può essere sia redatto in forma di scrittura privata che fatto autenticare da un notaio.
L’autentica delle firme rappresenta una garanzia ulteriore, e risulta essere molto utile per evitare future contestazioni della validità del documento, nel caso in cui una delle due parti dovesse venire meno all’impegno di acquistare o vendere l’immobile
Differenze tra Compromesso e Proposta di Acquisto
Molto spesso, chi non conosce le esatte definizioni tende a confondere il compromesso di vendita con la proposta d’acquisto. Nonostante si tratti di due atti importanti, si tratta anche di due documenti del tutto diversi, quindi serve chiarire quali sono le differenze.
In pratica, per proposta di acquisto si intende quel documento che esprime la volontà dell’acquirente di comprare un determinato immobile. La proposta viene firmata solo dal potenziale compratore, il quale indicherà al suo interno la proposta economica che intende presentare al venditore.
Di conseguenza, l’atto viene firmato solo da chi presenta la proposta, e prevede anche il versamento di una caparra a testimonianza della volontà di acquistare il bene. Questa caparra rimane bloccata per un certo periodo di tempo, esaurito il quale torna nelle mani di chi ha fatto la proposta di acquisto. Naturalmente lo stesso avviene quando la proposta non convince il venditore, il quale ha il diritto di rifiutarla in qualsiasi momento. Al contrario, se la proposta viene considerata accettabile, il venditore firma l’atto e la proposta d’acquisto diventa allora un compromesso a tutti gli effetti.
Registrazione del Compromesso di Vendita
Il preliminare di compravendita va registrato entro venti giorni dalla sua firma.
La registrazione è importante, perchè stabilisce in maniera ufficiale la data del compromesso, e fa in modo che il compromesso sia opponibile a chiunque.
La registrazione del preliminare di compravendita deve essere effettuata presso l’Agenzia delle Entrate. Per l’operazione servono i seguenti documenti
-Due copie del preliminare di compravendita.
-Modello 69, che puoi essere scaricato dal sito dell’Agenzia delle Entrate
-Modello F23, che è disponibile sul sito internet dell’Agenzia, e va presentato in duplice copia.
Per la registrazione è necessario corrispondere
-Imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dall’importo della compravendita
-Imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro.
Se il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari
-Allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
-Al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Il modello F23 serve proprio per pagare i tributi collegati alla registrazione del preliminare di compravendita.
I codici tributo da usare per la registrazione del preliminare di compravendita sono
-Codice tributo 109 T per il versamento dell’imposta di registro pari allo 0,5% della caparra
-Codice tributo 104 T per il versamento dell’imposta di registro fissa, pari a 200 euro
Dato che abbiamo introdotto il tema della tutela delle parti, è giusto spostare il discorso dalla registrazione alla trascrizione del contratto preliminare. Risulta essere la trascrizione, infatti, a garantire le due parti.
Non si tratta di un passo obbligatorio, ma che spesso conviene muoversi in questa direzione. In sintesi, lo scopo della trascrizione è quello di bloccare un immobile, impedendo al venditore di sottoscrivere più di un compromesso di vendita con altri potenziali acquirenti. In secondo luogo, la trascrizione serve anche per evitare che eventuali creditori possano vantare delle pretese su quel bene immobiliare.
La trascrizione del preliminare di vendita richiede l’intervento del notaio. Quindi, oltre all’imposta di registro, saranno presenti ulteriori costi da sostenere
-Parcella del professionista
-Imposta di bollo di 155 euro
-Imposta ipotecaria di 200 euro
-Tasse ipotecarie di 35 euro
Conseguenze Inadempimento
Come detto più volte, il compromesso è un atto che sottopone le due parti all’obbligo di compravendita. Di riflesso, quando una delle due si tira indietro, il contratto preliminare comporta una serie di conseguenze per l’inadempimento. In questo caso, è importante distinguere cosa potrebbe accadere a seconda che la responsabilità sia del venditore o dell’acquirente.
Inadempimenti del venditore
Se il venditore viene meno al contratto preliminare, l’acquirente ha, come prima cosa, il diritto di recesso dal contratto. In questi casi, la parte lesa può anche chiedere e ottenere un rimborso pari al doppio della caparra versata. Volendo è anche possibile portare in causa il venditore di fronte a un giudice, ma si tratta di un percorso complesso.
Inadempimenti del compratore
Se il contratto preliminare di vendita viene violato dal compratore, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra.
Modello Compromesso di Vendita
Il fac simile di compromesso di vendita presente in questa pagina è in formato Doc, può quindi essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze. Si tratta quindi di un modello editabile che può essere utilizzato come esempio per scrivere un compromesso di vendita.
